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購物中心設計

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多角度解讀商業設計之商業定位

作者: 【深圳萬維商業空間策劃設計有限公司】發表時間:2019-12-16 16:11:24瀏覽量:319

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1.ZIBENSHIJIAO

SHANGYEDICHANDEMUBIAOSHIHUODETOUZIHUIBAO。CONGSHANGYEKONGJIANSHEJIDAOYUNYING,GOUWUZHONGXINGEISHANGHUJIGUKEYINGZAOLIANGHAODEZONGTIGANSHOU,MUDEZAIYUTISHENGXIANGMUDEZONGTIZUJINSHOURU,TONGSHIKONGZHIJIANGDIYUNYINGCHENGBEN,CONGERTIGAOJINGYUNYINGSHOURU,MUBIAOZAIYUZIBENTUICHUSHIDEGAOZICHANGUZHI。

TOUZIHUIBAOLAIZIZICHANZENGZHIHEZIBENSHOUYILIANGGEFANGMIAN。YIGESHIGOUWUZHONGXINBENSHENDEZENGZHI,BAOKUOTUDIDEZENGZHIJIGOUWUZHONGXINYINWEICHENGGONGDEYUNYINGERCHANSHENGDEPINPAIZENGZHI;ERSHIMEINIANWENDINGDEXIANJINLIUSHOURU,BAOKUOZUJINJIWUYEFEIJIQITAGUANGGAOSHOURUDENG。LIANGBUFENSHOURUGONGTONGZUCHENGZONGTOUZIHUIBAOLV。

租金收益是項目獲得穩定持續收入的重要保證,與設計運營關系密切。項目租金單價主要與所處城市地段以及運營能力相關。在規劃定位層面上,項目尤其關注選址5公里半徑范圍內的人口基數;在建筑設計層面上,租金與項目營業額及平面圖設計息息相關,需要注意樓層租金遞減規律、不同業態租售比和面積需求。
2.開發視角
商業地產持有購物中心,對選址有著多方面的要求。城市上,希望選擇一線、強二線城市的核心及副中心,保證未來升值空間;體量上,除一線城市核心地段外,體量一般在5萬㎡以上;區位上,關注稀缺資源、人口基數、地鐵交通或新城規劃等周邊條件。

MUBIAOSHICHANGDINGWEISHISHANGYEDICHANDECHENGBAIGUANJIAN。YIFANGMIANSHIMUBIAOQUYUDINGWEI,GENJUSUOZAIQUYUDEFUSHELI、XIANGMUZISHENZHUTIDEFUSHEQIANGDU、XIANGMUJINGZHENGTAISHIDENG,QUEDINGXIYINGUKEDEKONGJIANFANWEI;LINGYIFANGMIANSHIMUBIAOKEQUNDINGWEI,GENJURENQUNLEIXINGJIEGOU、XIAOFEILEIXING、SHOURUSHUIPINGDENG,XIFENXIAOFEIKEQUN,SHIXIANCHAYIJINGZHENG。

業態組合是落實商業定位、確定資源劃分的關鍵步驟。商業業態可分為零售、餐飲和娛樂等,組合比例需適應項目定位與功能。如城市核心商圈購物中心,高租金零售服飾類業態必定占主導;郊區型購物中心當偏重生活配套類及目的性體驗性強的業態。

ZULINMIANJIHEJINGYINGMIANJISHISHANGYEMIANJIZHONGDEZHONGYAOZHIBIAO。ZULINMIANJIZHIDESHIYIHETONGYUEDINGDEJISUANZUJINDEMIANJI,HUANKENENGBAOHANQIFUSHUDEZIYONGJIFANGHEHOUQINQU、XIEHUOQUDENG;JINGYINGMIANJISHISHANGYEGONGNENGZHENGCHANGJINGYINGSUOSHEJIDECHANQUANMIANJI,BAOKUOZULINQU、GONGGONGQU、SHANGYEYUNYINGZHUANSHUJIGONGTANDEHOUQINQU、SHEBEIQU。

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商業地產開發過程中的成本控制要有全景成本控制的意識。前期注重風險控制,中期的業態規劃正確與否決定了利潤空間,后期關注施工過程中的變更管理,以保證招商落位的不斷調整和試錯,最后的運營實際上是購物中心的靈魂。

3.KEHUSHIJIAO

商戶在使用空間方面關注餐飲預留條件、后勤、面寬等,在形象展示方面關注展示面、廣告位、導向標識等。顧客除了重視商品本身,還比較關注商場的藝術品、電子展示、母嬰室及停車系統等,其整體印象往往表現為某些記憶點,如中庭或藝術裝置。
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